Nyhedsbrev november 2025

Nyhedsbrevet indeholder

• Overdragelse ved fraflytning
• Huslejestigninger vedr. kollektiv råderet
• Ny ledelse for Almene Boliger
• +5000 Odense C
• Kriseberedskab i boligorganisationer
• Ny spildevandsplan
• Omdannelse af boliger
• Intern flytning
• Tak for året der gik

 

OVERDRAGELSE VED FRAFLYTNING

HVAD GÆLDER FOR INSTALLATIONER, LØSØRE OG FORBEDRINGER?

Et emne, der ofte giver anledning til spørgsmål fra både beboere og boligorganisationer, er hvad der sker med installationer, løsøre og bygningsmæssige forbedringer, når en lejer flytter.

 

Desværre er reglerne på området ikke særlig klare, og der findes kun begrænset praksis fra domstolene. Særligt har der været meget usikkerhed om, hvorvidt I, som udlejere, reelt kan fraskrive sig jer vedligeholdelsesansvar for det, der overdrages.

 

For at skabe klarhed, har Almene Boliger i foråret bedt Social- og Boligministeriet om at besvare fire konkrete spørgsmål. Nu ligger der så svar fra dem - svaret er langt og med ganske mange forbehold, men de vigtigste pointer er:

 

SPØRGSMÅL 1.1:

Vil formuleringer om ansvarsfraskrivelse [for installationer og løsøre] indsat i lejekontrakten være juridisk holdbare, eller vil de altid blive anset som en ugyldig tilsidesættelse af almenlejeloven?

MINISTERIETS SVAR:

• Ministeriet kan ikke tage stilling til, om de konkrete formuleringer om overdragelse af indbo/installationer og ansvarsfraskrivelse vil være gyldige.
• Kan udelukkende vejlede generelt.

 

SPØRGSMÅL 1.2:

Vil de, der allerede har underskrevet kontrakter med denne type bestemmelser, kunne kræve, at deres boligorganisation eksempelvis nu alligevel skal vedligeholde eller udskifte en vaskemaskine, de har overtaget fra en tidligere lejer – og kan lejerne evt. kræve refusion for allerede afholdte dokumenterede udgifter til vedligehold eller udskiftning?

MINISTERIETS SVAR:

• En indgået aftale om overdragelse af indbo/installationer mellem den fraflyttende og indflyttende lejer vedrører som udgangspunkt ikke udlejeren.
• Såfremt indbo/installationer, som ikke tilhører udlejeren, ikke ønskes fjernet ved fraflytning af lejeren, vil det kræve udlejerens accept, idet udgangspunktet ved fraflytning er, at lejeren skal fjerne de genstande, som tilhører lejeren.
• Udlejeren kan godt acceptere at indbo/installationer bliver stående, da der ikke er et krav i almenlejeloven om, at boligen skal være tom ved fraflytning.
• Det vil være en konkret vurdering, hvorvidt dokumentationen, for at udlejeren ikke har vedligeholdelsespligten af indbo/installationer, som var til stede i boligen ved lejerens indflytning, idet det tilhører lejeren, er tilstrækkelig.
  
  

SPØRGSMÅL 2.1:

Kan en boligorganisation overdrage forpligtelsen til at vedligeholde og evt. fjerne/reetablere en bygningsforandring - eller vil en sådan bestemmelse altid efterfølgende blive som anset ugyldig, fordi den kan betragtes som værende til ugunst for lejeren?

MINISTERIETS SVAR:

• Udlejer kan godt afstå fra at gøre et aftalt vilkår om reetablering gældende.
• Allerede udførte arbejder uden for selve boligen kan overdrages, såfremt lejeren frivilligt overtager det udførte arbejde, vedligeholdelsespligten og reetableringskravet, samt at udlejer accepterer aftalen mellem den fraflyttende og indflyttende lejer.
• Opmærksomhed på dusørreglen!

 

SPØRGSMÅL 2.2:

Hvis overdragelse af vedligeholdelsesforpligtelser og forpligtelse til reetablering af udendørs bygningsforandringer efter ministeriets vurdering ikke holder – betyder det så, at de lejere, der allerede har overtaget bygningsforandringer og underskrevet lejekontrakter med disse bestemmelser - vil kunne kræve, at deres boligorganisation alligevel vedligeholder og om nødvendigt fornyer eksempelvis terrasseoverdækninger, skure og carporte, som de har overtaget ved indflytning?

MINISTERIETS SVAR:

• Såfremt en aftale om overdragelse ikke anses for at være gyldig, vil det have den konsekvens, at udlejer har vedligeholdelsespligten, idet udlejeren som udgangspunkt har den udvendige vedligeholdelse.

 

Vi håber, at ministeriets svar kan være med til at skabe større klarhed om, hvad I som boligselskaber har mulighed for at godkende – forudsat at I vurderer, at det hensigtsmæssigt i den konkrete situation.

Det er vigtigt at understrege, at Odense Kommunes ikke anbefaler hverken at tillade eller at afvise overdragelse af installationer, løsøre eller forbedringer ved fraflytning. Vores mål er udelukkende at give jer som boligorganisationer et bedre overblik over de juridiske rammer, så I kan træffe beslutninger på et oplyst grundlag.

 

 

HUSLEJESTIGNINGER VEDR. KOLLEKTIV RÅDERET I 2025

HUSK AT INDBERETTE INDEN D. 28. FEBRUAR 2026

Året 2025 nærmer sig sin afslutning, og der har været stor aktivitet med forbedringsarbejder i boligorganisationerne. Det betyder, at vi skal gøre status på de huslejemæssige konsekvenser. Hvis I har gennemført forbedringer med huslejestigninger efter reglerne om kollektiv råderet, skal disse indberettes inden udgangen af februar, 2026 hvis I har lavet forbedringer med huslejestigninger efter reglerne om kollektiv råderet.

Som bekendt skal I som boligselskaber helt generelt søge godkendelse hos Odense Kommune, hvis I vil:

• Optage lån med sikkerhed i ejendommen
• Optage lån med garanti fra Odense Kommune
• Gennemføre huslejestigninger på over 5% som følge af forbedringsarbejder eller ekstraordinære vedligeholdelsesarbejder på ejendomme.

Derimod kræves ikke godkendelse ved huslejestigninger som følge af:

• Stigninger i balancelejen
• Øgede henlæggelser, selv hvis disse stigninger overstiger 5 %.

 

VIGTIGT

Forbedringsarbejder må ikke iværksættes og lån ikke hjemtages før de er godkendt BÅDE af beboerdemokratiet OG af kommunen.

 

FORHÅNDSGODKENDTE FORBEDRINGER

Hvis der er givet forhåndsgodkendelse til forbedringer efter reglerne om kollektiv råderet – herunder i form af råderetskataloger - gælder godkendelsen i op til 10 år. Inden for disse rammer er både forbedringer og tilhørende huslejestigninger godkendt på forhånd. Men: Af hensyn til statistikken, skal I stadig én gang årligt indberette de huslejestigninger, der er trådt i kraft i det forløbne år.

 

Indberetningen skal ske på www.odense.dk. Brug evt. dette link: Indberetning af forhåndsgodkendte huslejestigninger.

Husk, at fristen for huslejestigninger, der er trådt i kraft i 2025, altså er d. 28 februar 2026.

 

 

NY LEDELSE FOR ALMENE BOLIGER

NY LEDELSE FRA D. 1. JANUAR 2026

By- og Kulturforvaltningen afgiver ved årsskiftet en række sagsområder til Klima- og Miljøforvaltningen – og med dem følger naturligvis også de medarbejdergrupper, der løser opgaverne – og en del af chefgruppen. For os i Almene Boliger betyder det, at vi må sige farvel til vores kontorchef Lars-Bo Johansen, der fremover skal være en del af Klima- og Miljøforvaltningen.

 

Den nye ledelse for Almene Boliger kommer til at bestå af Kontorchef Kris Munk Moritsen og Funktionsleder Pia Damkjær Pedersen.

Kris Munk Moritsen er jurist og har siden 2023 været kontorchef for Arealudvikling og Erhverv.

Pia Damkjær Pedersen, der nok bliver den, de fleste af jer i boligorganisationerne kommer til at møde mest i det daglige, er funktionsleder for Byprojekter og Kommuneplan. Pia er uddannet Urban Designer og har været i Odense Kommune siden 2017. Pia deltager i årets styringsdialogmøder allerede her i efteråret og vil så blive Almene Boligers nærmeste leder fra d. 1. januar 2026.

I et vist omfang kommer også kommunens nye Stadsarkitekt, Susanne R. Grunkin, til at blive tilknyttet vores område – primært i forhold til nybyggerier og større renoveringer.

Vi skal hilse fra vores nye chefer og sige, at de glæder sig til samarbejdet!

 

 

+5000 ODENSE C

+5000 ODENSE C INDSATSEN - HVAD GÅR DET UD PÅ?

Byrådet i Odense har sat sig det mål, at der skal bo 5000 flere i det centrale Odense i 2030. Målet udspringer af dels Bystrategi 2023, som beskriver en klar vision om at skabe en mere tæt, kompakt og sammenhængende by, hvor der samtidigt er sikret plads til erhverv, kultur, fritid og gode byrum. Der skal være plads og boliger til alle i byen og rum til fællesskaber. Og i Grøn Mobilitetsplan 2023 er der så sat et mere konkret tal på udviklingen, nemlig at der i 2030 er 25% flere mennesker der bor og færdes inden for Ring 1. Det svarer til 5000 flere beboere - og heraf navnet på indsatsen: +5000 Odense C.

Odense Kommunes værktøj hedder byfortætning når det gælder om at skabe en mere kompakt by. Byfortætning er en bæredygtig måde at byudvikle på, fordi vi udnytter de arealer vi allerede har indtaget og den infrastruktur vi allerede har etableret.

 

+5000 ODENSE C ER OGSÅ RELEVANT FOR ALMENE BOLIGFORENINGER

For at lykkes med målet søger kommunen at skabe stærke partnerskaber. Og de almene boligforeninger er vigtige aktører i den sammenhæng. For at nå i mål med 5000 flere beboere i midten af Odense, skal der ses på mulighederne for at omdanne udvalgte dele af den eksisterende bygningsmasse til boliger, og der skal også opføres nye boliger. De almene boligforeninger har mulighed for at spille en aktiv rolle i den forbindelse.

 

ET SIGNAL, EN INVITATION OG ET LØFTE

+5000 Odense C er et signal om, at Odense Kommune ønsker samarbejde og konkrete projektideer fra almene boligselskaber, der kan være med at gøre ønsket om 5000 flere midtbybeboere til virkelighed.

+5000 Odense C er en invitation til at tænke nyt, tænke tæt og tænke centralt. For selskaber der allerede har afdelinger i bymidten, kan der være potentiale for fortætning på egne matrikler. Måske kan der bygges på p-pladser, grønne områder, gamle tørrelofter eller udtjente servicearealer/beboerhuse. Det kræver omtanke – især i forhold til beboerdemokratiet. Hvordan sikrer man opbakning fra beboerne, der skal afgive noget, for at der kan bygges nyt? Her er kompensation og inddragelse nøgleordene. For selskaber, der ikke i forvejen har midtbyafdelinger med et fortætningspotentiale, kan +5000 Odense C være en god grund til, at man skal holde et godt øje med byggegrunde, der kommer til salg, som kunne være relevante for alment nybyggeri – evt. i forening med butikker, private boliger eller offentlige institutioner. Det kan også være, at muligheden viser sig i form af eksisterende erhvervsbygninger, der måske ikke længere kan anvendes til deres hidtidige formål, hvor man kan se et potentiale i omdannelse til ny almene boliger.

+5000 Odense C er et løfte om, at vi som kommune vil se med velvilje og fleksibilitet på projekter, der understøtter målsætningen – også selvom det kræver justeringer i plangrundlag eller andet, for at tingene kan lykkes.

 

 

BETYDER DET AT DER ER NYE KVOTER TIL ALMENE BOLIGER I SPIL?

+5000 Odense C indsatsen betyder ikke, at der er ekstra kvoter i spil til alment byggeri. Det er de kvoter, der hele tiden har været budgetteret med, der vil kunne forventes at komme i spil. Til gengæld betyder det, at vi, når kvoterne skal fordeles, som udgangspunkt vil prioritere projekter med en geografisk beliggenhed inden for Odense midtby. For de selskaber, der allerede forlods har kvoter til erstatningsbyggeri, betyder det også, at projekter, som ligger i midtbyområdet, alt andet lige vil kunne påregne en velvillig behandling fra kommunens side.

Alle er velkomne til at kontakte programleder for +5000 Odense C, Karin Niemann-Christensen for at høre mere om indsatsen.

Karin Niemann-Christensen kan kontaktes på:
Email: knc@odense.dk
Telefon: 21 75 80 20

 

 

KRISEBEREDSKAB I BOLIGORGANISATIONER

ER I RUSTET TIL AT HÅNDTERE STRØMSVIGT, VANDMANGEL OG KOMMUNIKATIONSSVIGT?

Verden er desværre blevet mere uforudsigelig de seneste år. Selvom der ikke vurderes at være en direkte militær trussel mod Danmark, øger både den storpolitiske situation og klimaforandringerne risikoen for, at vi pludselig står i en situation, hvor vi f.eks. skal klare os uden strøm, vand, telefon eller internet.

 

Som samfund – og også som boligorganisationer - er det noget, vi er nødt til at forberede os på i højere grad, end vi har været vant til.

 

ET AKTUELT TEMA

Kriseberedskab er et af årets temaer på de igangværende styringsdialogmøder. Det er en god anledning til at drøfte, hvordan I som boligorganisation kan styrke jeres beredskab og støtte beboerne bedst muligt. Myndighedernes anbefaling er, at jeres beboere som husstande skal kunne klare sig på egen hånd i tre døgn, hvis en krise rammer. Jo flere, der er i stand til at klare sig selv og hjælpe andre omkring sig under og umiddelbart efter en krise, jo stærkere står vi som samfund. Jeres opgave i den forbindelse er at overveje, hvad I kan gøre for at understøtte at beboerne kan klare sig selv – og hjælpe hinanden.

Emnet er et af årets temaer på de igangværende styringsdialogmøder.

 

HVAD BØR I OVERVEJE?

• Fysiske forhold:
  Har I bygninger med elevatorer, elektriske døråbnere eller små lejligheder med begrænset opbevaringsplads?
  
  
• Beboersammensætning:
  Bor der mange ældre, personer med handicap, misbrugere eller andre særlige med særlige behov?

• Samarbejde med kommunen:
  Er der behov for aftaler med kommunens plejepersonale, pædagoger eller andre faggrupper?
  
  
• Intern beredskabsplan:
  Har I en plan for, hvordan I kommunikerer og handler, hvis normale kommunikationskanaler svigter?

 

 

NY SPILDEVANDSPLAN

NY PLAN FORELÆGGES D. 17. DECEMBER 2025

Odense Kommunes hidtidige spildevandsplan er helt tilbage fra 2011 – om end med en række nyere tillæg. Der er sket meget siden dengang, og derfor forelægges d. 17. december i år en ny spildevandsplan for Odense Byråd.

Spildevandsplanen er en af Odense Kommunes lovpligtige kommunale planer. Spildevandsplanen skal beskrive, hvordan spildevand og regnvand håndteres og bortskaffes i kommunen. Den er én af flere planer under Kommuneplanen og skal derfor være i overensstemmelse med de planer, mål og visioner, der er beskrevet i Kommuneplanen. Planen skal favne den samlede håndtering af regn- og spildevand i Odense Kommune og samtidig sikre et ensartet grundlag for den fremtidige administration af området.

Hovedtemaerne for håndteringen af regn- og spildevand i Odense Kommune er i den nye plan at:

• Reducere udledningen af forurenende stoffer til vandmiljøet (vandløb, søer, hav)
• Sikre grundvandet mod forurening med spildevand
• Klimatilpasse kloaksystemerne, herunder at have fokus på lokal håndtering af regnvand
• Arbejde med bæredygtighed i håndteringen af spildevand

Arbejde mod klimaneutralitet indenfor en kortere årrække

Planen er det retslige grundlag for at kunne gennemføre tiltag indenfor spildevandsområdet – og er således også væsentlig for jer som boligorganisationer, når I skal budgettere og planlægge for jeres opgaver med vandhåndtering ude i boligområderne.

 

 

OMDANNELSE AF BOLIGER

OMDANNELSE AF BOLIGER TIL BEBOERHUSE, FÆLLESLOKALER, KONTORER M.V.

Almene Boliger får en del henvendelser omkring muligheden for at anvende almene boliger til fælleslokaler, gæsteboliger, kontorer, personalefaciliteter m.v.

Den korte version er, at svaret som regel vil være NEJ. Udgangspunktet er altid, at lokaler der er opført som almene boliger med offentlig støtte ikke må anvendes til andet formål.

Skal der alligevel gives en dispensation, skal det være fordi den ændrede anvendelse skønnes nødvendig for at imødekomme et påtrængende behov hos beboerne, som det ikke var muligt at imødekomme på anden måde. Der kan eksempelvis være tale om anvendelse som fælleslokaler, faciliteter til brug for socialarbejdere i “samspilsramte” bebyggelser, indretning af lægepraksis i områder, hvor der er meget langt til de nærmeste erhvervsbebyggelser eller tilsvarende formål, der tjener til løsning af specielle problemer for beboerne i bebyggelsen.

Det vil altid været en forudsætning, at den pågældende bolig er ledig, ligesom det normalt altid vil være en betingelse, at den offentlige støtte bortfalder – dette vil vi afklare i samråd med Landsbyggefonden. Tilladelserne vil oftest blive gjort tidsbegrænsede, således at I i boligorganisationerne får en frist til at finde en anden måde at løse problemerne, hvorefter lokalerne som udgangspunkt skal føres tilbage til boligformål.

 

 

INTERN FLYTNING

MULIGHED FOR AT FLYTTE INTERNT I OMRÅDER MED UDLEJNINGSAFTALER

Den reviderede Rammeaftale, som blev godkendt ved årsskiftet, fungerer efter hensigten og udlejningsaftalerne bliver behandlet herefter i dialog mellem boligorganisationerne og Almene Boliger. I denne forbindelse har der den seneste tid været henvendelser og drøftelse vedrørende reglerne for intern oprykning i en boligafdeling, hvor der er fleksible udlejningsregler gældende, herunder håndteringen af, at der er mulighed for, ikke at skulle opfylde eventuelle udlejningskriterier ved intern flytning i en boligafdeling.

Vi vil i den kommende tid sikre, at der klarhed over reglerne på området og blandt andet følge op på dette ved de igangværende styringsdialogmøder.

 

 

TAK FOR ÅRET DER GIK

TAK FOR ÅRET DER GIK – OG DE BEDSTE ØNSKER FOR JUL OG NYTÅR

Selvom kalenderen kun siger november, nærmer vi os afslutningen på 2025. Juletiden begynder så småt at melde sin ankomst – med mørkere dage, hyggelige lyskæder og forventningens glæde. Det er en tid, hvor mange af os samles med familie og nære relationer, og hvor der er plads til både refleksion og fællesskab.

Vi vil gerne sigt tak for et rigtigt godt samarbejde i 2025. Det har været et år fyldt med engagement, udvikling og fælles indsats – og vi glæder os til at fortsætte det gode samarbejde i det nye år.

Vi ønsker jer alle en rigtig glædelig jul og et godt og lykkebringende nytår!

Almene Boliger holder juleferie fra d. 20. december 2025 til d. 4. januar 2026, begge dage inklusive.

Lars-Bo, Hans, Majbritt, Caroline og Lene