Nyhedsbrev juni 2022

Kære boligorganisationer

Dette nyhedsbrev handler om:

• det kommende administrationsgrundlag,
• vejledning om væsentlige bygningsmæssige forandringer,
• opdatering på forbedringsskemaet,
• en nybyggeriguide,
• orientering om regler for salg af erhvervslokale,
• orientering om procedure ved ansøgning om fritagelse af pligtmæssigt g-indskud,
• orientering om hjemmeside for Planlægning og Almene Boliger
• vejledning til godkendelse af fravigelser til AB18 og ABT18
• orientering om hvornår vi holder ferielukket samt
• personaleændringer i Planlægning og Almene Boliger.

Administrationsgrundlag

Som fortalt ved styringsdialogerne er administrationsgrundlaget en procedureguide for opførelse og drift af almene boliger samt oversigt over kompetencer. Formålet med administrationsgrundlaget er at give Plan-lægning og Almene Boliger beslutningskompetence på flere områder og derved skabe en hurtigere og mere ensartet sagsbehandling.

Administrationsgrundlaget er næsten færdigt og vi forventer, at det bliver politisk godkendt til efteråret. Efter den politiske godkendelse vil vi udarbejde en miniudgave, som vi sender til de almene boligorganisationer, så I har et indblik i nye procedurer samt hvilke kompetencer, der ligger hos Planlægning og Almene Boliger.

"Formålet med administrationsgrundlaget er at give Planlægning og Almene Boliger beslutningskompetence på flere områder og derved skabe en hurtigere og mere ensartet sagsbehandling"

Vejledning om væsentlige bygningsmæssige forandringer

På styringsdialogerne oplyste vi om proceduren for godkendelse af væsentlige bygningsmæssige forandrin-ger, f.eks. etablering af altaner. Det er et lovkrav jf. almenboliglovens § 28, stk. 1, at væsentlige bygningsmæssig forandringer skal godkendes af kommunen, Planlægning og Almene Boliger.

Hvis vi kan godkende forandringen skal der efterfølgende søges om byggetilladelse til projektet.
Vi har udarbejdet en vejledning til ansøgningsproceduren om godkendelse af væsentlig bygningsmæssige forandringer. Hvis den væsentlige bygningsmæssige forandring medfører en huslejestigning på mere end 5% skal almene boligorganisationer søge om godkendelse. Det sker ved at sende forbedringsskema til Planlægning og Al-mene boliger. Forbedringsskemaet skal indeholde oplysninger om gennemsnitlig husleje pr./m2/år før og efter forhøjelsen. Forbedringsskema og vejledning ligger på hjemmesiden: www.odense.dk/almeneboliger

Forbedringsskema

På styringsdialogen viste vi det opdaterede forbedringsskema. Der er tilføjet fem kolonner vedrørende huslejen. Den sidste kolonne skal indeholde den gældende husleje for den mindste og største bolig, da huslejestigningen er meget forskellig alt efter boligens størrelse

Nybyggeriguide

Vi er ved at udarbejde en nybyggeriguide, som skal beskrive proceduren for nybyggeri samt uddybe de forskellige krav til nybyggeri.
Formålet med guiden er at give almene bygherrer og deres rådgivere et overblik over Odense Kommunens praksis for behandling og godkendelse af nybyggeriprojekter. Guiden giver et overblik over faserne i processen samt krav til bl.a. bæredygtighed og indretningen i almene boliger.

Guiden indeholder et afsnit om proceduren, herunder forhåndsgodkendelse, principgodkendelse (skema A), projektgodkendelse (skema B) samt projektudførelse (skema C). Derudover indeholder guiden et afsnit omkring retningslinjerne for nybyggeri, herunder bokvalitet, arkitektur, indretning af nybyggeri, dokumentation for bæredygtigt byggeri og fravigelser til AB18 og ABT18 samt delegeret bygherremodel. Vi sender et udkast af guiden til høring hos de almene boligorganisationer inden den bliver politisk behandlet.

”Formålet med nybyggeriguiden er at give almene bygherrer og deres rådgivere et overblik over Odense Kommunens praksis for behandling og godkendelse af nybyggeriprojekter.”

Frasalg af erhvervslokaler

Erhvervslokaler, tilhørende almene boligorganisationer er omfattet af boligorganisationens ejendomme, og ethvert salg af almene boligorganisationernes ejendomme skal godkendes af kommunen jf. almenboliglovens §27, stk. 1. Det er kommet til vores kendskab, at erhvervslokaler er blevet solgt uden kommunal godkendelse.

Det er byrådet, der skal godkende et salg enhver ejendom ejet af en almen boligorganisation og derfor skal en ansøgning om salg af alment ejet erhvervsejendomme politisk behandles.
Derudover skal det långivende realkreditinstitut orienteres, hvis der er støttede lån i erhvervsejendommen, jf. almenboliglovens §28, stk. 4. Ligeledes skal salget være godkendt af boligorganisationens øverste myndighed, jf. driftsbekendtgørelsen. §6, stk. 2, nr. 4.

Eventuelt overskydende provenu fra salget skal indbetales til boligorganisationens dispositionsfond, jf. driftsbekendtgørelsens §102, stk. 1.

Fritagelse af pligtmæssigt g-indskud

Landsbyggefonden modtager g-indskud fra almene boligafdelinger, som er taget i brug før 1970. Lands-byggefonden kan efter almenboliglovens §80, stk. 4 bevillige fritagelse for indbetalingen af den del af bi-draget, som overstiger de i 1982 betalte bidrag. Det er vores vurdering, at det i praksis har været de almene boligorganisationers forståelse, at vi har skulle godkende denne ansøgning om fritagelse af betaling af g-indskud.
Det er alene Landsbyggefonden, der kan bevillige fritagelse, og kommunen ikke har nogen beslutnings-kompetence. Underretning om fritagelse af g-indskud til os er derfor ikke nødvendig.

Hjemmeside

Vi har udarbejdet en ny struktur for tilhørende hjemmeside. Hjemmesiden er gjort mere brugervenlig bl.a. med forklarende videoer. Vi har tilføjet en underside til de almene boligorganisationerne, hvor der ligger relevante publikationer, nyhedsbreve og vejledninger samt skemaer og se www.odense.dk/almeneboliger.

Vejledning til AB18 og ABT18

I sidste nyhedsbrev skrev vi, at vi har udarbejdet et sæt fravigelser til AB18 og ABT18. Fravigelserne giver både yderligere beføjelser for fravigelser for de almene bygherrer, men giver også en mindre sagstung administrativ behandling for forvaltningen.

Der er udarbejdet to fravigelseskataloger: et til AB18 og et til ABT18. Begge indeholder to kolonner, hvor den ene beskriver Odense Kommunes godkendte fravigelser, og den anden beskriver begrundelsen for fravigelsen. Såfremt fravigelserne holder sig inden for Odense Kommunes fravigelseskatalog, fremsender vi godkendelse for fravigelserne.
Det er frivilligt for den almene boligorganisation at følge disse fravigelser til AB18 og ABT18. Vi vil dog stærk opfordre til at følge fravigelseskatalogerne, fordi der elles vil kunne være en længere sagsbehandlingstid.

”Fravigelserne til AB18 og ABT18 giver yderligere beføjelser for fravigelser for de almene bygherrer, men giver også en mindre sagstung administrativ behandling for forvaltningen”

Dokumentationspakke

Årsregnskaberne skal være indberettet senest 6 måneder efter regnskabsårets afslutning
Vi starter på gennemgang af dokumentationspakkerne til september
Som vi har gjort de forrige år udtager 1-2 dokumentationspakker til en særlig gennemgang ved kommunens revisor. Det er helt tilfældigt, hvilke dokumentationspakker, der bliver udtaget.

Almene Boligers personalenyt

Anna er gået på barsel, og vi har pr 1. august ansat Helle i et barselsvikariat. Derudover har vi ansat Hanin som studentermedhjælper 15 timer om ugen.

Ferie

Almene Boliger holder ferielukket i hele juli samt de 2 sidste uger af december. Vi opfordrer derfor til, at fremsendelse af hasteopgaver og lignende sendes til os i god tid, da der som udgangspunkt ikke vil foregå sagsbehandling i de nævnte ferieperioder.

Alle os i Almene boliger vil ønske jer alle en rigtig god sommer og vi ser frem til et fortsat godt samarbejde.

Lars-Bo, Lene, Rosanna og Anna