Nyhedsbrev december 2023

Kære boligorganisationer

Dette nyhedsbrev handler om :

• Forbedringsarbejder og vedligehold
• Kommunens stillingtagen ved brug af reguleringskontoen
• AB18 og ABT18 samt escapeklausul
• Bidrag ved fortætningsbyggeri
• Tildeling af grundkapital til seniorboliger er godkendt og tildelt
• Nyt fra Almene Boliger
• Glædelig jul fra Almene Boliger

 

Forbedringsarbejder og vedligehold

For at sikre de almene beboere mod pludselige lejestigninger med gennemførelse af vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder skal de almene boligafdelinger, foretage passende henlæggelser med henblik på finansiering af udgifter til planlagte og periodiske vedligeholdelsesarbejder. Midler der er henlagt til vedligeholdelse, må ikke anvendes til andre formål end dem, de er henlagt til.

 

Regler om forbedringsarbejder

Som forbedring betragtes alene foranstaltninger, der tilfører det enkelte lejemål nye egenskaber eller kvaliteter, som øge værdien for lejeren ved enten at øget funktionalitet eller komfort.

 

Forbedringsarbejder som igangsættes indeholder ofte også nødvendige vedligeholdelsesarbejder.

 

Der er følgende muligheder for at få forbedringer i sin almene bolig:

• Generelle forbedringer, almenboliglovens § 37
• Kollektiv råderet, almenboliglovens § 37b
• Individuel råderet, almenlejelovens § 39 og 40
• Installationsret, almenlejelovens §35 og 36

Læs mere om råderetten, og andre muligheder for forbedringer af boligen på bl.dk.

 

I forhold til kollektiv råderet ser flere boligorganisationer en tendens til, at huslejen bliver meget høj pga. huslejestigninger foranlediget af kollektiv råderet, som tillige også medtager manglende henlagte midler til vedligeholdelsesarbejder.

 

Da der er stort politisk fokus på huslejeniveauet for almene boliger i kommunen, er det derfor nødvendigt at kræve en uddybende redegørelse fra de boligorganisationer, hvor huslejestigningen er væsentlige højere end det kommunale gennemsnit for almene boliger i Odense. For at vi kan stå på mål overfor politikkerne ved en godkendelse af forbedringsarbejder over vores øvre grænse, er det nødvendigt med en midlertidig overgangsfase indtil henlæggelserne er hævet til et passende niveau.

 

Fremadrettet vil det betyde, at en afdeling, der beslutter udskiftning af fx køkkener, skal have henlagt midler på den planlagte periodiske vedligeholdelse, for at dette ønske kan opfyldes. Fordelingen mellem vedligeholdelses- og forbedringsdelen vurderes ud fra den samlede pris. Forinden der optages ny finansiering til renovering af fx køkkener, skal boligorganisationen sikre at evt. tidligere lån er indfriet og huslejestigningen stoppet.

 

Vedtager afdelingen et råderetskatalog eller andre forbedringsarbejder, skal boligorganisationen udover passende henlæggelser til den løbende og nødvendige vedligeholdelse, også sikre ekstra midler når råderetskataloget benyttes af beboerne i afdelingen.

 

Ansøgningsskemaet i forbindelse med forbedringer i almene boliger, er en selvbetjeningsløsning, hvor kommunen skal godkende dispositioner efter almenboliglovens §28, 29, 37 og driftsbekendtgørelse §79, stk. 4:

• Huslejeforhøjelser på mere end 5 procent
• Optagelse af lån
• Kommunal garantistillelse for lån
• Væsentlige forandringer af en almen afdelings ejendom (i tvivlstilfælde kontaktes Almene Boliger før ansøgning).

Ved ekstraordinær godkendelse af forbedringsarbejder over den øvre grænse, skal der sammen med ansøgningsskemaet tillige vedlægges en uddybende redegørelse fra boligorganisationen. Vi er ved at udarbejde en ny selvbetjeningsløsning hertil.

 

Regler om vedligeholdelsesarbejder

Ved vedligeholdelse forstås de reparationer og udskiftninger, som udføres med henblik på at bevare og opretholde lejemålets og ejendommens stand, efterhånden som der sker forringelse ved slid og ælde.

 

Det er boligorganisationerne, der skal sørge for at der er passende henlæggelser til boligorganisationens ejendomme og boliger. Der er en tendens til, at man ikke har fået henlagt nok til den løbende og nødvendige vedligeholdelse i afdelingerne.

 

Almene Boliger vil derfor anbefale, at henlæggelserne hæves til et passende niveau, som bidrager til at sikre en kobling mellem lejernes forbrug og slid på boligen på den ene side, og lejernes betaling via huslejen på den anden side. 

 

Dette indebærer, at der løbende skal henlægges til vedligeholdelse, således at vedligeholdelsesudgiften er forbundet med de løbende vedligeholdelsesaktiviteter i afdelingerne og ikke kun betales af lejerne, som bor der på tidspunktet for vedligeholdelsesarbejdets udførelse, men også af tidligere lejere, som har bidraget til det løbende slid på bygningerne.

 

Læs mere om vedligeholdelse og henlæggelser hos Indenrigs- og boligministeriet ”Den almene boligsektors vedligeholdelse og henlæggelse”

Det kommunale gennemsnitlige årlige husleje pr. m2 fremgår af LBF hjemmesiden Huslejestatistik 2023.

 

Kommunens stillingtagen ved brug af reguleringskontoen

Den kommunale godkendelse er skrevet direkte ind i Landsbyggefondens regulativ om særlig støtte til visse almene boligafdelinger, som Landsbyggefonden er bemyndiget til at udstede med ministeriets godkendelse.

 

Der er således tale om støttede midler, og da vi som tilsynsmyndighed godkender de støttede arbejder jf. en helhedsplan, så skal anvendelsen af midler på reguleringskontoen ligeledes godkendes.

 

Anvendelse af opsamlede midler kan kun være til en række nærmere definerede formål, som er beskrevet i regulativet som følger:

1. Større underskud som følge af låneomlægning i tilknytning til omprioriteringen (periodisering mv.),
2. Udgifter til fysisk opretning, der overstiger de i indstillingen fra Landsbyggefonden forudsatte,
3. Underskud ved lejetab som følge at forsatte udlejningsvanskeligheder i en overgangsperiode eller som følge af ombygninger,
4. Uforudsete budgetproblemer efter gennemførelsen af støtteindsatsen.

Ved anmodning om Tilsynets stillingtagen, skal vi derfor bede jer om at beskrive formål og vedlægge dokumentation for saldoen på reguleringskontoen (indberetningsskema) som efter retningslinjerne om reguleringskonto skal revionspåtegnes.

 

AB18 og ABT18 samt escapeklausul

Almene Boliger har udarbejdet et sæt fravigelser, som danner rammen for alle fremtidige anmodninger om fravigelser til AB18 og ABT18. Når en bygherre søger om velbegrundede fravigelser til AB-bestemmelserne, og de ligger inden for den ramme, kommunalbestyrelsen har godkendt, kan de administrativt godkendes.

 

"Escapeklausulen begrænser boligorganisationens tab”

 

Fravigelserne er tilføjet en escapeklausul der begrænser boligorganisationens tab. Klagenævnet for Udbud kan erklære en kontrakt uden virkning eller pålægge boligorganisationen at annullere en beslutning om tildeling.

 

Almene Boliger er ved at opbygge en selvbetjeningsløsning på hjemmesiden, hvor ansøgning om godkendelse skal foregå. Dermed sikres, at både de godkendte fravigelser og præciseringer tilvælges eller fravælges efter den direkte ordlyd, samt at kataloget til enhver tid er opdateret ift. gældende fravigelser og præciseringer.

 

Bidrag ved fortætningsbyggeri

Odense Kommune har et mål om at være klimaneutral i 2030. For at nå målet, skal der gennemføres flere fortætningsbyggerier, så flere kan bo i bymidten. Almene boligorganisationer kan søge om fortætningsbidrag hos Social- og Boligstyrelsen. Fra 2022 til 2031 kan Social- og Boligstyrelsen give tilsagn om fortætningsbidrag i forbindelse med fortætning med nye almene boliger. Den samlede ramme er på 422 mio. kr. og deles ud de enkelte år. Puljen for 2023 er 43,7 mio. kr.

 

Fortætningsbidraget kan højst udgøre 150.000 kr. pr. almen bolig, som etableres ved fortætningen. Opføres 10 fortætningsboliger, vil beløbet til forbedringsarbejder til den eksisterende afdeling udgøre 1.500.000 kr. Bidraget reguleres årligt efter nettoprisindekser.

 

Udbetaling Danmark udbetaler et engangsbeløb til boligorganisationen, som fratrækkes boligorganisationens udgift til forbedringsarbejderne. Du kan læse meget mere om fortætningsbidrag på vores hjemmeside.

 

Tildeling af grundkapital til seniorboliger er godkendt og tildelt

By- og Kulturudvalget har den 8. november 2023 givet foreløbigt tilsagn til seks af de indkomne projektforslag, svarende til opførelse af op til 136 nye almene boliger fordelt på mindre enheder. De boligorganisationer, der har indsendt projektforslag, er informeret om forvaltningens beslutning.

 

Det foreløbige tilsagn er betinget af, at boligorganisationen søger og opnår godkendelse af projektet ved Skema A, senest 2028. Godkendelsen forudsætter at grundkøb, lokalplan og andre betingelser i støttebekendtgørelsen er på plads på dette tidspunkt. For fortætningsbyggeri i egne afdelinger, skal projektet stemmes igennem ved en beboerafstemning.

 

Nyt fra almene boliger

Almene Boliger har den 12. oktober 2023 sendt påbud til den almene boligorganisation Boligforeningen Kristiansdal. Påbuddet omhandler den såkaldte Kristiansdal-model. Kristiansdal-modellen er, ifølge Boligforeningen Kristiansdals hjemmeside, en finansieringsmodel, hvor Boligforeningen Kristiansdal har tilbudt at finansiere lejeres ønskede forbedringer af deres bolig, mod krav om tilbagebetaling over huslejen over en 10-årig periode.

 

Tilsynets eksterne juridiske rådgiver har konkluderet, at Kristiansdal-modellen ikke direkte kan henføres til almene boligorganisationers kerneaktiviteter, som beskrevet i almenboliglovens § 6, eller til de i sideaktivitetsbekendtgørelsens kapitel 3 opregnede lovlige sideaktiviteter. Ligeledes er det konkluderet, at Kristiansdal-modellen ikke kan betragtes som kollektive råderetsarbejder efter almenboliglovens § 37b, individuelle råderetsarbejder efter almenlejelovens § 39 og 40, eller generelle forbedringsarbejder efter almenboliglovens § 37.

 

Tilsynets eksterne juridiske rådgiver har derfor vurderet, at der ikke findes hjemmel i almenboliglovgivningen til Kristiansdal-modellen, hvorfor modellen ikke er lovlig. I den forbindelse har Odense Kommunes tilsyn med almene boligorganisationer pligt til at undersøge, om lignende finansieringsmodeller benyttes af andre almene boligorganisationer. Vi vil derfor bede boligorganisationer der har en identisk eller en tilnærmelsesvis tilsvarende model henvende sig til Almene Boliger.

 

Glædelig jul fra Almene Boliger

 

Vi er i gang med at planlægge styringsdialogerne, der bliver planlagt til at ligge i månederne februar til april.

 

Almene Boliger har ansat konsulent Hans d. 1/12-23, som har erfaring inden for almenboligområdet. Ligeledes har Almene Boliger ansat jurist Caroline, som starter 1/1-24. Derudover skal vi sige farvel til Helle, som stopper i Odense Kommune pr. 1/1-24.

 

Almene Boliger holder ferielukket mellem jul og nytår.
Vi takker for et godt samarbejde i 2023, og ser frem til et fortsat godt samarbejde i 2024.

 

Lars-Bo, Lene, Helle, Hans og Anna