Dette nyhedsbrev handler om:

• Huslejestigningssager mm. – sagsbehandling og nye takster
• Fraflytninger i almene boligafdelinger praksis og afklaringer
• Delegerede bygherremodel – nyt paradigme
• Opdatering på registrering af almene ældreboliger
• Status på styringsdialogmøderne, i år holdes de lidt tidligere
• Årsmødet 2025
• God sommer fra Almene Boliger

Huslejestigninger mm. - sagsbehandling og nye takster

Siden efteråret har Almene Boliger kørt med den nye procedure for godkendelse låntagning, huslejestigninger og kommunale garantier i forbindelse med dels kollektive forbedringer efter Almenboliglovens §37, dels kollektiv råderet efter §37b.

Som mange af jer ved, er der to skemaer – ét til de forholdsvist enkle sager under 850 kr./m2 (dvs. rundt regnet gennemsnitshuslejen i Odense) og et andet til de lidt mere komplicerede sager, hvor huslejen ligger over dette beløb eller hvor der ansøges om kommunal garanti. Skemaerne ligger på https://www.odense.dk/borger/bolig/lejeboliger/almene-boliger/for-boligorganisationer/ansoegningsskemaer.

Vi skal beklage, at der har været en forholdsvist lang sagsbehandlingstid hen over vinteren – den skulle nu være nedbragt. Vi vil bestræbe os på at kunne behandle Skema 1-sager inden for en måned, administrative Skema 2-sager inden for 2 måneder og Skema 2-sager, der kræver politisk behandling (sager med husleje højere end nybyggeri eller med kommunal garanti), inden for 4 måneder (juli måned ikke medregnet).

Fraflytninger i almene boligafdelinger – praksis og afklaringer

Vi oplever i øjeblikket et stigende antal henvendelser vedrørende fraflytning i almene boliger – særligt i forhold til overdragelse af indbo, installationer samt bygningsmæssige ændringer og forbedringer fra én lejer til den næste.

Det står klart, at der er stor forskel på, hvordan boligorganisationerne håndterer disse forhold. Nogen giver meget vidtrækkende adgang til at overdrage både indbo, installationer, bygningsmæssige forandringer og forbedringer ud fra betragtninger om at sikre de enkelte beboere frihed til at disponere over deres bolig, indgå aftaler, undgå ressourcespild og unødige omkostninger. Andre vægter hensynet til klare regler, ensartede vilkår og sikring af boligafdelingens retsstilling i tilfælde af fremtidige tvister om vedligehold og udskiftning, og kører derfor efter det princip, nogen kalder ”nøgen ind, nøgen ud”.

Særlig i ét boligselskab, hvor praksis indenfor det seneste år er ændret drastisk i forbindelse med et skift af administrationsselskab, har problematikken givet anledning til en stor usikkerhed blandt beboerne om, hvor de står, og derfor også en ret omfattende mængde henvendelser til kommunen som tilsyn, både fra aktive beboerdemokrater og fra almindelige lejere.

For at sikre en mere ensartet praksis og afklaring af reglerne, har vi derfor bedt Social- og Boligstyrelsen om at afklare retstilstanden. Konkret har vi bedt om svar på fire spørgsmål:

Spørgsmål 1.1

Vil ansvarsfraskrivelser indsat i lejekontrakten være juridisk holdbare, eller vil de altid blive anset som en ugyldig tilsidesættelse af almenlejelovens deklaratoriske bestemmelser fordi den indflyttende lejer kan siges herved at blive pålagt større forpligtelser eller færre rettigheder end ellers?

Spørgsmål 1.2

Såfremt ansvarsfraskrivelser i lejekontraktens § 10 efter ministeriets vurdering ikke holder – betyder det så, at de (formentlig tusinder af lejere) der allerede har underskrevet kontrakter med denne type bestemmelser, måske for årtier siden - vil kunne kræve, at deres boligorganisation eksempelvis nu alligevel skal vedligeholde eller udskifte en vaskemaskine, de har overtaget fra en tidligere lejer – og kan lejerne evt. kræve refusion for allerede afholdte dokumenterede udgifter til vedligehold eller udskiftning ?

Spørgsmål 2.1

Kan en boligorganisation overdrage forpligtelsen til at vedligeholde og evt. fjerne/reetablere en bygningsforandring (som eksempelvis en terrasseoverdækning eller et skur) fra en fraflyttende lejer til en indflyttende lejer, der selv ønsker det - eller vil en sådan bestemmelse altid efterfølgende blive som anset ugyldig, fordi den kan betragtes som værende til ugunst for lejeren?

Spørgsmål 2.2

Såfremt bestemmelser om overdragelse af vedligeholdelsesforpligtelser og forpligtelse til reetablering af udendørs bygningsforandringer til den indflyttende lejer i lejekontraktens § 10, efter ministeriets vurdering ikke holder – betyder det så, at de lejere, der allerede har overtaget bygnings-forandringer og underskrevet lejekontrakter med disse bestemmelser - vil kunne kræve, at deres boligorganisation, uanset kontraktens ordlyd, alligevel vedligeholder og om nødvendigt fornyer eksempelvis terrasseoverdækninger, skure og carporte, som de har overtaget ved indflytning?

Vi har medio juni været i telefonisk kontakt med ministeriet og vi er blevet lovet et svar på spørgsmålene inden sommerferien. Vi skriver ud til jer, så snart vi ved mere.

Vigtigt at være opmærksom på:
Landsbyggefonden har gjort os opmærksomme på, at der i forbindelse med større renoveringssager og helhedsplaner, stilles krav om, at ulovlige bygningsmæssige tilføjelser – såsom overdækninger og terrasser – skal fjernes.

Delegerede bygherremodel

I forlængelse af vores nyhedsbrev fra december 2024 vil vi igen henlede opmærksomheden på den delegerede bygherremodel.

Da vi i henhold til lovgivningen, udover at samarbejdet skal være nødvendigt, skal sikre, at boligorganisationen ikke bliver pålagt unødig risiko, har vi i den senere tid drøftet processen for dette.

Anvendelsen af aftaleparadigmerne er en vigtig parameter for at skabe det bedst mulige overblik over de ændringer, som der tilpasses det enkelte projekt og for vores gennemgang og godkendelse, at det tydeligt markeres, hvor de konkrete udarbejdede aftaledokumenter adskiller sig fra paradigmerne.
Vi vil senere på året udarbejde skemaer til brug for dette, ligesom man kender fra AB18/ABT18, hvor der på vores hjemmeside allerede er en selvbetjeningsløsning, hvor man noterer de ændringer, man ønsker.

På lignende måde vil vi med udgangspunkt i paradigmerne udarbejde nogle skemaer med fravigelser/tilføjelser til henholdsvis samarbejdsaftalen, købsaftalen og totalentrepriseaftalen.

Det skal bemærkes at vi gerne ser aftaledokumenterne fremsendt i forbindelse med skema A-ansøgningen, så vi i denne proces kan nå at se betingelserne igennem og forhåbentlig godkende, uden at skulle tage forbehold for dette i den politiske sag. Desuden vil vi gerne involveres så hurtigt som muligt i samarbejdet. Det vil også kunne være muligt at bede om en forhåndstilkendegivelse om projektet kan anses at opfylde lovgivningens krav.

Opdatering på registrering af almene ældreboliger

Orientering om den igangværende gennemgang og opdatering af data vedrørende ældreboliger i kommunen.

I forbindelse med en systematisk gennemgang er der blevet identificeret uoverensstemmelser mellem de registrerede antal ældreboliger hos Landsbyggefonden, boligforeningernes regnskaber og de boliger, som Ældre- og Handicapforvaltningen anviser til. Disse forskelle har skabt behov for en grundig oprydning og koordinering på tværs af systemer og aktører.

Det, der kunne rettes i Bygnings- og Boligregistret (BBR), er nu blevet opdateret. Vi står nu med de sidste uoverensstemmelser, som kræver dialog med de enkelte boligorganisationer. Vi vil derfor i løbet af sommeren tage direkte kontakt til boligorganisationerne med henblik på af få rettet de resterende fejl og sikre, at alle data stemmer overens.

Formålet med denne indsats er at sikre en korrekt og opdateret registrering, som både understøtter en effektiv boligadministration og en retvisende planlægning af ældre- og handicapområdet.

Vi håber på et godt og konstruktivt samarbejde, så vi kan få afsluttet denne vigtige opgave i fællesskab.

Status på styringsdialogmøderne 2025

Styringsdialogmøderne med udgangspunkt i regnskaberne for 2023 er gennemført i perioden november-marts 2024-25. Særlige temaer for årets møder har været beboerdemokratiet og sideaktiviteter/erhvervslejemål.

Generelt er indtrykket, at beboerdemokratiet i langt de fleste af vores boligorganisationer er stærkt og levende – men også at det kræver en indsats at fastholde det, ikke mindst i forhold til at rekruttere nye afdelingsbestyrelsesmedlemmer og klæde dem på til arbejdet.

I forhold til sideaktiviteter og erhvervslejemål er indtrykket, at aktiviteterne generelt overholder de regler, der er i sideaktivitetsbekendtgørelsen, men også at der er ganske mange erhvervslejemål, hvor der ikke er særskilte regnskaber. Økonomien for disse lejemål – oftest butikslejemål - er skjult i regnskaberne for de boligafdelinger hvor de ligger. Fra Almene Boligers side opfordrer vi til, at økonomien for erhvervslejemålene opgøres særskilt, så det bliver tydeligt, om de belaster boligafdelingernes økonomi og dermed i sidste ende beboernes huslejer.

Næste omgang styringsdialogmøder regner vi med at påbegynde allerede i oktober og afslutte i februar ’26. Blandt årets temaer bliver:

• Boligselskabernes beredskab i forhold til krig og krise
• Mulighed for ommærkninger af boliger
• Boligernes indvendige vedligeholdelsesstand – bygningsgennemgang.
• Individuelle bygningsforandringer og –forbedringer.

Ligesom hvert år, vil vi trække ét selskab ud til en særlig regnskabsgennemgang med hjælp fra kommunens egen revision.

Årsmødet

Også i 2025 blev der afholdt årsmøde for de almene boligorganisationers bestyrelser og administrative ledelser.

På mødet blev der – ud over stadsdirektøren – mulighed for at høre oplæg fra Landsbyggefonden og BL Danmarks Almene Boliger som blandt andet handlede om de nye regler for sideaktiviteter i forhold til bl.a. sundhedstilbud i de almene boligområder.

Derudover fik vi krydret årsmødet med et mere strategisk indslag. En brandtale om hvilke klimaudfordringer vi står overfor, og hvad det betyder for den verden, vi lever i. Mødet gav rigtig god anledning til at møde andre, der også arbejder med Odenses almene boliger – enten man er med som beboerdemokrat, administrator eller en del af Odense Kommune.

God sommer!

Sommeren står for døren, og vi vil gerne benytte lejligheden til at sende jer en varm sommer hilsen.

Der har være budt på mange spændende initiativer, som gennem fælles indsats har styrket samarbejdet med jer – til gavn for både nuværende og kommende beboere.

Vi ser frem til at fortsætte det gode samarbejde efter sommerferien, hvor nye projekter og fælles ambitioner venter.

Almene Boliger holder ferielukket i hele juli måned.

Indtil da ønsker vi jer en rigtig dejlig sommer med tid til afslapning, nærvær og gode oplevelser.

God sommer til alle!

Lars-Bo, Majbritt, Hans, Caroline og Lene