1 Indledning

Med Kommuneplan 2024-2036 har Odense byråd vedtaget en undtagelse fra planens rækkefølgebestemmelser for boligudbygningen. Formålet med undtagelsen er at give mulighed for at fremme nye boligprojekter af høj kvalitet i særligt prioriterede områder i byen.

Dette administrationsgrundlag uddyber den nye regulering og beskriver, hvordan Odense Kommune behandler ansøgninger omfattet af undtagelsesbestemmelsen.

2 Kommuneplanens regulering

Kommuneplanens plan for rækkefølgen af boligudbygningen er den overordnede styring af boligudbygningen i Odense Kommune. Hovedreglen i reguleringen er, at kun arealer, der er udlagt i 1. prioritet i rækkefølgeplanen, kan lokalplanlægges til boligprojekter i form af byfortætning med mere end 50 boliger (For planlægning for boligområder på 50 eller færre boliger via byfortætning forudsættes det ikke, at området er udlagt i rækkefølgeplanen for boligudbygning).

Nye arealer i rækkefølgeplanen udlægges som hovedregel i forbindelse med den ordinære, 4-årige kommuneplanrevision. Som udgangspunkt udlægges der ikke arealer til større boligprojekter uden for den ordinære revision.

Med Kommuneplan 2024-2036 er der indført en undtagelse fra denne hovedregel. Undtagelsen fremgår af afsnittet 1.1.1 Byfortætning og er gengivet i tekstboksen.

Opsummeret indebærer undtagelsesbestemmelsen, at byrådet kan vælge at fremme nye boligområder med mere end 50 boliger til planlægning uden om rækkefølgeplanen, hvis det nye boligområde er placeret inden for de prioriterede områder til byudvikling, og boligområdet vurderes i særlig grad at bidrage til at skabe kvalitet i det bebyggede miljø.

3 Kriterier for prioritering

Bestemmelsens første del oplister to hovedkriterier for de nye boligområder, der kan prioriteres. Det ene handler om områdets geografiske placering, det andet om kvalitet i byudviklingen. Disse kriterier er uddybet herunder.

3.1 Geografisk placering

Projektet skal kunne kategoriseres som ”byfortætning”. I denne sammenhæng skal det forstås som projekter inden for byzone. Med andre ord må projektet ikke forudsætte kommuneplanlægning for ny fremtidig byzone.

Projektet skal være beliggende inden for ét af følgende områder, som er afgrænset i kommuneplanens bymønster (afsnit 0.1.1):

• Den udvidede bymidte – et område, der inkluderer Odenses bymidte og tilstødende områder. Dette område har højest prioritet til ny byudvikling.
• Udviklingskorridorer – et område omkring primære forbindelser mellem Odenses bymidte og de selvstændige forstæder.
• Letbaneoplandet – et område omkring nuværende og planlagte letbanestationer.
• Stationsnære zoner – et område omkring nuværende og planlagte jernbanestationer.

Det følger af kommuneplanens øvrige bestemmelser, at projektet desuden ikke må ligge inden for den grønne ring eller de grønne sammenhænge. Dette uanset om projektet er beliggende inden for de ovenfor oplistede prioriterede områder.

3.2 Kvalitet i byudviklingen

Projektet skal i særlig grad bidrage til kvalitet i det bebyggede miljø, herunder:

• Arkitektonisk kvalitet

  – Bevaring og/eller genbrug af eksisterende bebyggelse, hensyntagen/tilpasning til omgivelsernes bebyggelsestypologi, skala og udtryk, variation i facadeudtryk mv. Se Klima og kvalitet i Odenses byudvikling – En bygherreguide

• Grønne kvaliteter

  – Bevaring og styrkelse af eksisterende grønne værdier - især store træer - samt tilførsel af nyt grønt med hensyntagen til biodiversitet, klimatilpasning, grønne sammenhænge og variation på såvel opholdsarealer, i byrum og på bygninger. Se Klima og kvalitet i Odenses byudvikling – En bygherreguide

• Funktionsblanding

  – Blanding mellem forskellige funktioner eller anvendelser, fx boliger, erhverv og servicefunktioner såvel som blanding mellem forskellige boligtyper, fx store og små boliger, familie- og seniorboliger mv. Aktive stueetager kan også være et vigtigt element – særligt i centerområder, i den udvidede bymidte og ved stationer.

I vurderingen af kvaliteten af den foreslåede boligudvikling lægges særlig vægt på retningslinjerne i afsnittet Bykvalitet i kommuneplanen samt indholdet i Odense Kommunes arkitekturstrategi og guiden Klima og kvalitet i Odenses byudvikling – en bygherreguide.

4 Begrænsninger

Bestemmelsens anden del oplister forhold, hvor boligområder, der i øvrigt opfylder kriterierne, alligevel ikke prioriteres. Det ene handler om forholdet til den samlede rummelighed i boligudbygningen, det andet om hensyn angående koncentration af boligudbygningen.

4.1 Samlet planlagt boligudbygning

Projekter omfattet af 1.1.1.d må ikke overstige:

• 20% af den udlagte rummelighed til byfortætning i rækkefølgeplanen over hele planperioden.

Dette kriterie indebærer, at kommunen ikke vil benytte undtagelsesbestemmelsen til at planlægge for et samlet boligantal på mere end maksimalt 20% af den rummelighed, der er udlagt til byfortætning over hele planperioden. Dette skyldes netop, at der er tale om en undtagelsesbestemmelse fra den almindelige planlægning for boligudbygningen.

Hvis der, som eksempel, ved den ordinære kommuneplanrevision er udlagt arealer til byfortætning med boliger svarende til en rummelighed til ca. 10.000 boliger over den 12 årige planperiode, vil kommunen ikke planlægge for mere end 2.000 yderligere boliger gennem undtagelsesbestemmelsen (kaldet ”bufferen”).

Normalt vil byrådet fastlægge størrelsen på bufferen i forbindelse med den 4-årige kommuneplanrevision samtidig med at boligbehovet for de kommende 12 år fastlægges.

4.2 Koncentrationshensyn

Projekter må ikke:

• Medføre uhensigtsmæssig koncentration af boligudbygning.
  Modvirke målet om en blandet by.

En af grundene til, at kommunen gennem planlægningen styrer boligudbygningen, er at sikre koordination med investeringer i infrastruktur, skole- og dagtilbud og andre offentlige servicefunktioner. Af samme grund kan kommunen fravælge nye ønsker til boligprojekter i visse områder af byen, for at modvirke en uhensigtsmæssig koncentration af boligudbygningen.

På samme vis kan kommunen fravælge nye ønsker til boligprojekter, der vil medføre en koncentration af visse boligtyper i en bydel. For eksempel mange nye små boliger i et område i forvejen domineret af små boliger. Dette for at arbejde for kommunens mål om at sikre en socialt blandet by.

5 Sagsbehandling og vurdering

Behandling af et ønske om at få et boligprojekt planlagt efter undtagelsesbestemmelsen vil normalt følge en proces, som illustreret nedenfor.

Først vil projektet blive vurderet indledningsvist for at afklare, om det er relevant at gå ind i en nærmere dialog. Efter en eventuel efterfølgende dialog mellem forvaltning og ansøger vil det i sidste ende være en politisk beslutning, om projektet kan planlægges efter undtagelsesbestemmelsen. I bekræftende fald starter herefter lokalplanlægning. Se uddybende om de enkelte skridt i sagsbehandlingen i de følgende afsnit.

5.1 Indledende vurdering

Som første skridt i processen afklares det, hvorvidt projektet opfylder kriteriet for geografisk placering (se afsnit 3.1). Derudover foretages en vurdering vedrørende de begrænsninger, der er oplistet i afsnit 4.1 og 4.2 angående den samlede boligudbygning og koncentrationshensynene.

Projektet vurderes desuden indledningsvist med hensyn til kriteriet om kvalitet i byudviklingen (se afsnit 3.2).

Andre hensyn inddrages også på screeningsniveau, såsom miljøforhold, naturhensyn, infrastruktur og lignende.

På den baggrund tager kommunen stilling til, om projektet kvalificerer sig til videre behandling.

5.2 Dialog og konkretisering

Som et næste skridt vil der være en dialogfase, hvor kommunen i samarbejde med ansøger drøfter, hvordan et projekt vil kunne udarbejdes i tråd med kvalitetskriteriet (se afsnit 3.2).

På den baggrund tager kommunen stilling til, om projektet kvalificerer sig til videre behandling.

5.3 Politisk beslutning

Hvis der kan opnås enighed om et projekt til planlægning, fremlægges sagen til politisk stillingtagen (opstart af planlægning) i By- og Kulturudvalget.

By- og Kulturforvaltningen udarbejder en faglig indstilling til udvalget.

5.4 Lokalplanlægning

Hvis By- og Kulturudvalget godkender opstart af planlægningen, igangsættes lokalplanlægning.

6 Øvrige forudsætninger

For at en ansøgning kan komme i betragtning gælder derudover følgende forudsætninger:

• Ansøger skal eje det pågældende areal eller være indehaver af en relevant fuldmagt fra ejer.
• Ansøgningsmaterialet skal være fyldestgørende i forhold til at belyse de aspekter af et projekt, som indgår i vurderingen.